Acheter sur plan à l'étranger : la checklist avant de virer l'acompte

Acheter sur plan, c'est acquérir auprès d'un promoteur un logement qui n'existe pas encore, sur la foi de plans, d'une maquette et d'un contrat. Bien mené, cela permet de s'assurer un bien neuf dans un immeuble qu'on aime, parfois avec des paiements échelonnés. Mal mené, cela immobilise des capitaux pendant des années dans un projet que l'on ne maîtrise pas. De Miami à Dubaï, les questions qui vous protègent sont les mêmes.

1. Protéger l'acompte

• Demandez où sont détenus les acomptes : sur un compte séquestre ou fiduciaire réglementé, ou sur le compte d'exploitation du promoteur ?
• Renseignez-vous sur la règle locale. Dubaï, par exemple, impose le versement des paiements sur plan sur un compte séquestre du projet en vertu de la loi n° 8 de 2007 ; le droit de Floride encadre la détention des acomptes en copropriété.
• Lisez quand et comment les fonds peuvent être débloqués au promoteur, et ce qui se passe si le projet est annulé.

2. Vérifier le promoteur, pas la brochure

• Visitez des immeubles déjà livrés par le promoteur et interrogez les résidents sur la qualité et le service.
• Comparez dates de livraison promises et réelles sur les projets passés.
• Vérifiez permis, propriété du terrain et enregistrement du programme auprès des autorités.

L'image de synthèse, c'est du marketing. Le contrat, c'est le produit.

3. Lire le contrat comme un avocat

• Prestations : quelles finitions, quels équipements et quelles surfaces sont garantis, et comment les substitutions sont-elles gérées ?
• Retards : y a-t-il une date de livraison ferme, un délai de grâce et une indemnisation en cas de glissement ?
• Défaut de paiement : que se passe-t-il si vous manquez une échéance ? Les pénalités peuvent aller jusqu'à la perte des sommes versées.
• Cession : pouvez-vous revendre votre contrat avant la livraison, et à quel coût ?

4. Faire les vrais calculs et préparer la sortie

Un plan de paiement en devise étrangère est un pari sur le change ; simulez l'effet de ses variations sur votre coût. Ajoutez droits de mutation, frais d'enregistrement et d'agence, ameublement et charges de service après livraison. Demandez comment les loyers et une revente future seraient imposés, sur place et dans votre pays. Enfin, préparez la sortie : qui achètera ce bien dans cinq ou dix ans, et pourquoi ? Faites appel à un avocat local indépendant et à un conseiller fiscal agréé ; ceci n'est ni un conseil juridique, ni fiscal, ni en investissement.